BFH ändert Rechtsprechung zum Nießbrauch an vermieteten Immobilien
Rechtsprechungswende mit erheblicher steuerlicher Sprengkraft
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 10. Oktober 2025 (Az. IX R 4/24) seine bisherige Rechtsprechung zum entgeltlichen Verzicht auf ein Nießbrauchrecht an vermieteten Grundstücken aufgegeben. Entschädigungen für den Verzicht auf den Nießbrauch sind nunmehr einkommensteuerpflichtig, sofern der Nießbraucher das Objekt selbst vermietet hat.
Damit vollzieht der BFH eine klare Abkehr von der jahrzehntelang herrschenden Auffassung, wonach die Ablösung eines Nießbrauchs eine nicht steuerbare Vermögensumschichtung darstellte.
1. Ausgangspunkt: Entgeltlicher Nießbrauchverzicht
Im entschiedenen Fall hielt die Steuerpflichtige ein lebenslanges Nießbrauchrecht an einem vermieteten Grundstück. Eigentümerin war eine Erbengemeinschaft. Im Zuge der Veräußerung des Grundstücks verzichtete die Nießbraucherin gegen Zahlung einer Abfindung auf ihr Recht.
2. Kernaussage des BFH
Der BFH qualifiziert die Abfindung als steuerpflichtige Entschädigung für entgehende Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG i.V.m. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
Entscheidend ist:
- Der Nießbraucher hatte das Grundstück selbst vermietet,
- trat im Außenverhältnis als Vermieter auf und
- erzielte bis zum Verzicht laufende Mieteinnahmen.
In dieser Konstellation stellt das Entgelt wirtschaftlich einen Ersatz für künftig entgehende Einkünfte dar – und ist damit steuerbar und steuerpflichtig.
3. Kein Zwang erforderlich
Bemerkenswert ist, dass der BFH ausdrücklich klarstellt:
Eine steuerpflichtige Entschädigung liegt auch bei freiwilligem Verzicht vor.
§ 24 Nr. 1 Buchst. a EStG setzt keinen rechtlichen, wirtschaftlichen oder tatsächlichen Druck voraus.
4. Abgrenzung zu früherer Rechtsprechung
Mit dieser Entscheidung rückt der BFH von seiner früheren Linie ab, die durch:
- ältere BFH-Rechtsprechung,
- die Verwaltungsauffassung des BMF,
- sowie die überwiegende Literatur
getragen war. Danach galt die Ablöse eines Vorbehaltsnießbrauchs an vermieteten Immobilien als steuerneutral.
5. Praktische Konsequenzen für Steuerpflichtige
Die Entscheidung bringt Nießbraucher in eine steuerlich schwierige Lage:
- Unentgeltlicher Verzicht → regelmäßig schenkungsteuerpflichtig
- Entgeltlicher Verzicht → nun einkommensteuerpflichtig
Der BFH ließ jedoch ausdrücklich offen, ob eine Steuerpflicht auch dann besteht, wenn das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts nicht mehr vermietet war. Hier könnte weiterhin Raum für eine steuerfreie Gestaltung bestehen – gesichert ist dies allerdings nicht.
6. Gestaltung und Beratung
- Bei steuerpflichtiger Entschädigung ist die Tarifbegünstigung nach § 34 EStG zu prüfen.
- Für den Grundstückseigentümer kann die Ablösezahlung nachträgliche Anschaffungskosten darstellen.
- Nießbrauchsgestaltungen sollten künftig frühzeitig steuerlich überprüft und neu strukturiert werden.
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