Gesetzgeber schafft praxisgerechte Neuausrichtung
1. Gesetzgebungsverfahren
Das Bundeskabinett hat am 5. November 2025 die Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen beschlossen. Die Zustimmung des Bundesrates gilt als sicher. Für die Immobilien- und Unternehmensbesteuerung besonders relevant ist die Neufassung des § 8 EStDV, die zu einer grundlegenden Neubewertung eigenbetrieblich genutzter Gebäudeteile führt.
2. Bisherige Rechtslage
Nach der bisherigen Fassung des § 8 EStDV konnten eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile außerhalb des Betriebsvermögens bleiben, wenn zwei Wertgrenzen gleichzeitig eingehalten wurden:
- maximal 20 % des gemeinen Grundstückswerts und
- höchstens 20.500 EUR absolut.
Wurde von dieser Ausnahme Gebrauch gemacht, war es gleichwohl zulässig, Gebäudeabschreibung und laufende Kosten anteilig als Betriebsausgaben geltend zu machen.
3. Neue Regelung ab 2026
Künftig ersetzt der Verordnungsgeber die komplexe relative Wertgrenze durch klare, statische Kriterien:
Ein eigenbetrieblich genutzter Grundstücksteil muss nicht als Betriebsvermögen aktiviert werden, wenn
- seine Fläche maximal 30 m² beträgt oder
- sein Wert 40.000 EUR nicht übersteigt.
Gleichzeitig enthält die Neuregelung eine wesentliche Einschränkung:
Wird der Gebäudeteil nicht aktiviert, dürfen die damit zusammenhängenden Gebäudeteilkosten nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden.
4. Zeitliche Anwendung
- Neue Beurteilungsgrenzen (30 m² / 40.000 EUR): gelten für alle offenen Fälle.
- Abzugsverbot für Gebäudeteilkosten: erstmals für Wirtschaftsjahre ab dem 1.1.2026.
5. Steuerliche Auswirkungen in der Praxis
Die Neuregelung betrifft insbesondere:
- häusliche Arbeitszimmer und Arbeitsräume
- freiberufliche Praxen im Wohnhaus
- betriebliche Nebenräume (z. B. Werkstätten, IT-Services)
Zentrale Änderungen:
- Erhebliche Vereinfachung durch Wegfall laufender Grundstücksbewertungen
- Steuerliche Entlastung durch die neue Quadratmetergrenze
- Gleichzeitig Einschränkung beim Betriebsausgabenabzug
Nicht abzugsfähig sind künftig insbesondere:
- Gebäude-AfA
- anteilige Gebäudeinstandhaltung
Weiterhin abzugsfähig bleiben nach der Gesetzesbegründung:
- Strom- und Heizkosten
- Kosten für Arbeitsmittel
Offen ist bislang, ob auch Schuldzinsen zu den nicht abziehbaren Gebäudeteilkosten zählen.
6. Beispiele aus der Praxis
Beispiel 1 – Schreinereibetrieb im Eigenheim
Trotz weiterhin zulässiger Nichtaktivierung entfällt künftig die Gebäude-AfA vollständig als Betriebsausgabe.
Beispiel 2 – IT-Dienstleister mit 25 m² Arbeitsfläche
Trotz Überschreitens der Wertgrenze kann aufgrund der neuen 30-m²-Regelung auf die Aktivierung verzichtet werden – ohne weitere Bewertungsprüfung.
7. Offene Rechtsfragen und Beratungsbedarf
Die Neuregelung wirft zahlreiche Anschlussfragen auf, u. a.:
- Maßgeblichkeit von Wohn- oder Nutzfläche
- Behandlung von Lagerräumen, Carports oder Gartenflächen
- Folgen für bereits bilanzierte Gebäudeteile
- Möglichkeit einer steuerneutralen Entnahme aus Billigkeitsgründen
Insbesondere bei rückwirkender Anwendung auf offene Fälle besteht erheblicher Gestaltungs- und Klärungsbedarf.
Fazit
Der Gesetzgeber sorgt mit der Neufassung des § 8 EStDV für eine deutliche Vereinfachung, nimmt den Steuerpflichtigen jedoch gleichzeitig den bislang möglichen Betriebsausgabenabzug für Gebäudeteilkosten. Die Neuregelung bietet Chancen – erfordert aber eine sorgfältige steuerliche Neubewertung bestehender Gestaltungen.