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Grunderwerbsteuer: Nicht eingetragener Nießbrauch erhöht die Gegenleistung (BFH, Urt. v. 22.10.2025 – II R 5/22)

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von Dr. Sebastian Korts, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht

Der BFH hat mit Urteil vom 22.10.2025 (II R 5/22) entschieden, dass ein zum Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht als grunderwerbsteuerliche Gegenleistung zu erfassen ist. Der kapitalisierte Jahreswert des Nießbrauchs gehört damit zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer – selbst dann, wenn der Nießbrauch bereits lange zuvor schuldrechtlich vereinbart war und faktisch „gelebt“ wurde.

Für die Praxis unterstreicht die Entscheidung, dass beim Nießbrauch (und vergleichbaren Belastungen) die dingliche Wirksamkeit im maßgeblichen Zeitpunkt entscheidend ist – und dass vergessene/unterbliebene Eintragungen zu spürbaren grunderwerbsteuerlichen MEHRBELASTUNGEN führen können.

Sachverhalt in Kürze

  • Erwerb eines Erbbaurechts durch notarielle Urkunde (26.03.2015).
  • Neben Kaufpreis und laufendem Erbbauzins existierte eine ältere Verpflichtung der Veräußerin (Urkunden 1996/2000), zugunsten der Grundstückseigentümerin einen Nießbrauch an bestimmten Wohnungen für die Dauer des Erbbaurechts zu bestellen.
  • Bei Vertragsabschluss 2015 war der Nießbrauch noch nicht im Grundbuch eingetragen.
  • Im Kaufvertrag verpflichtete sich die Erwerberin, die Eintragung des Nießbrauchs zu veranlassen; danach wurde er erstmals eingetragen.
  • Das Finanzamt bezog in die Bemessungsgrundlage ein: Kaufpreis + kapitalisierter Erbbauzins + kapitalisierter Nießbrauch. Streitig blieb im Revisionsverfahren nur die Einbeziehung des Nießbrauchs.

Entscheidung des BFH

Der BFH bestätigt die Sicht der Vorinstanz: Der kapitalisierte Jahreswert des (noch nicht eingetragenen) Nießbrauchs ist als sonstige Leistung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG Teil der Gegenleistung.

1) „Sonstige Leistung“: Übernahme einer Verpflichtung als Entgelt

Zur Gegenleistung zählen alle Leistungen des Erwerbers, die Entgelt für die Übertragung sind – auch wenn sie nicht „Kaufpreis“ heißen. Dazu gehört insbesondere die Übernahme von Verpflichtungen des Veräußerers.

Hier bestand (mindestens) eine schuldrechtliche Verpflichtung der Veräußerin, den Nießbrauch zu bestellen. Diese Verpflichtung hat die Erwerberin im Zusammenhang mit dem Erwerb übernommen bzw. erfüllt – das erhöht die Gegenleistung.

2) Kein „Ruhen“ der Belastung ohne Grundbucheintragung

Die Klägerin wollte sich auf § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG berufen (Ausnahme für „dauernde Lasten“). Der BFH scheitert dies bereits an der Vorfrage:

  • Die Ausnahme setzt voraus, dass die Belastung im Zeitpunkt des Grundstücksgeschäfts bereits „auf dem Grundstück ruht“, also dinglich besteht und ohne besondere Abrede kraft Gesetzes übergeht.
  • Ein Nießbrauch entsteht dinglich erst mit Eintragung ins Grundbuch (BGB § 873 Abs. 1, i.V.m. §§ 1030 ff.).
  • Da der Nießbrauch bei Abschluss des Kaufvertrags noch nicht eingetragen war, ruhte er noch nicht auf dem Erbbaurecht. Damit greift die Ausnahmevorschrift nicht.

Wichtig: Der BFH stellt ausdrücklich klar, dass es unerheblich ist, ob der Nießbrauch in der Vergangenheit faktisch umgesetzt wurde. Ohne Eintragung lag bis dahin nur eine schuldrechtliche Verpflichtung vor – und deren Übernahme kann als Gegenleistung wirken.

3) Art. 3 GG: Kein Gleichheitsverstoß

Die Klägerin argumentierte mit einer Ungleichbehandlung gegenüber Fällen, in denen ein Nießbrauch bereits eingetragen ist. Der BFH verneint einen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG: Das Grunderwerbsteuerrecht knüpft an jeden Erwerbsvorgang gesondert an; maßgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Tatbestandsverwirklichung. Der Gesetzgeber hat die Ausnahme in § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG bewusst auf Belastungen beschränkt, die bereits ruhen.

4) „Dauernde Last“ beim Nießbrauch: Frage bleibt (hier) offen

Der BFH weist zugleich darauf hin, dass es im Streitfall nicht entscheidungserheblich war, ob der Nießbrauch in der speziellen Konstellation (Belastung für die gesamte Dauer des Erbbaurechts) ggf. als „dauernde Last“ zu qualifizieren wäre – denn ohne Eintragung ruhte er ohnehin nicht. Für die Beratungspraxis bedeutet das: Die Eintragungsfrage steht häufig vor allen Qualifikationsfragen.

Praxishinweise für Steuerberater

  1. Grundbuchstand ist steuerlicher „Stichtag“
    Bei Nießbrauch, Wohnrechten, Dienstbarkeiten etc. ist für § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG zentral, ob die Belastung bei Vertragsabschluss bereits dinglich besteht. Nicht eingetragene Rechte sind grunderwerbsteuerlich besonders „gefährlich“, weil sie schnell als zusätzliche Gegenleistung qualifizieren.
  2. Due Diligence: Nicht nur Grundbuch, sondern auch Alturkunden/Verpflichtungen prüfen
    Die Entscheidung zeigt exemplarisch: Alte notarielle Verpflichtungen (Bestellung/Einräumung von Rechten zugunsten Dritter) können beim Erwerbsvorgang zur sonstigen Leistung werden – auch wenn das Recht faktisch schon ausgeübt wurde.
  3. Gestaltungs- und Vertragsprüfung: „Wer schuldet was – und wann entsteht das Recht dinglich?“
    Wenn der Erwerber verpflichtet wird, ein dingliches Recht zugunsten eines Dritten zu bestellen/eintragen zu lassen, ist das grunderwerbsteuerlich regelmäßig als Entgeltkomponente zu analysieren (Bewertung dann typischerweise über kapitalisierten Jahreswert).
  4. Erbbaurecht im Blick behalten
    Unstreitig und vom BFH erneut bestätigt: Beim Erwerb eines Erbbaurechts gehört neben dem Kaufpreis regelmäßig auch der kapitalisierte Erbbauzins zur Gegenleistung. In der Praxis kumulieren sich damit mehrere Positionen.

Einordnung: Nießbrauch als Dauerbrenner in der Vermögensübertragung

Nießbrauchgestaltungen sind in der Vermögensnachfolge und -übertragung zentral – bei Immobilien ebenso wie bei anderen Vermögenswerten (z.B. Beteiligungen). Entsprechend häufig sind Abgrenzungs- und Bewertungsfragen in der Rechtsprechung. Für die grunderwerbsteuerliche Praxis bestätigt II R 5/22: Formale dingliche Wirksamkeit und zeitliche Zuordnung sind oft entscheidend – nicht die wirtschaftliche Handhabung allein.

Unsere Unterstützung

Wir beraten seit über 20 Jahren im Steuerrecht – einschließlich der Gestaltung von Übertragungen mit Nießbrauch/Versorgungsrechten sowie der Vertretung gegenüber der Finanzverwaltung und vor den Finanzgerichten. Die laufende BFH-Rechtsprechung zu Nießbrauch- und Gegenleistungsfragen verfolgen wir fortlaufend, um Gestaltungen und Verfahrensstrategien am aktuellen Rechtsstand auszurichten.

(Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.)