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von Dr. Sebastian Korts, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht
Der BFH hat mit Beschluss vom 20.01.2026 (II B 50/25) die Nichtzulassungsbeschwerde des Finanzamts zurückgewiesen und damit die Entscheidung des FG Düsseldorf bestätigt: Für die Grundsteuerwertfeststellung unbebauter Grundstücke ist der Bodenrichtwert des zutreffenden Entwicklungszustands maßgeblich – liegt hierfür ein Bodenrichtwert vor, ist KEINE „Anpassung“ wegen abweichenden Entwicklungszustands vorzunehmen. Zudem stellt der BFH klar: Beim Entwicklungszustand „Land- und Forstwirtschaft“ i.S.d. § 3 Abs. 1 ImmoWertV kommt es nur auf die land-/forstwirtschaftliche Nutzbarkeit an, nicht darauf, ob das Grundstück tatsächlich land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird.
Kernaussagen (Praxiskern)
- Vorrang des vorhandenen Bodenrichtwerts: Unterschiede im Entwicklungszustand nach § 247 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BewG sind nur zu berücksichtigen, wenn kein gültiger Bodenrichtwert für den relevanten Entwicklungszustand existiert. Gibt es einen Bodenrichtwert, ist dieser anzusetzen.
- Überlagernde Bodenrichtwertzonen: Weist der Gutachterausschuss in deckungsgleich überlagernden Zonen mehrere Bodenrichtwerte aus, ist der passende Bodenrichtwert nach § 247 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BewG (Art der Nutzung/Zuordnung) zu wählen – nicht „umzurechnen“.
- „Land- und Forstwirtschaft“ (ImmoWertV) = Nutzbarkeit: Nach § 3 Abs. 1 ImmoWertV genügt die Nutzungsmöglichkeit für land-/forstwirtschaftliche Zwecke; eine tatsächliche Nutzung ist nicht Voraussetzung.
- § 232 BewG hilft hier nicht: Die Definition „Land- und Forstwirtschaft“ in § 232 Abs. 1 BewG betrifft die Bewertung land- und forstwirtschaftlichen Vermögens – nicht den Entwicklungszustand für Bodenrichtwerte bei der Bewertung unbebauter Grundstücke im Rahmen des § 247 BewG.
Sachverhalt in Kürze
- Unbebautes Flurstück (1.020 m²) mit Baumbestand, Stichtag 01.01.2022.
- Bodenrichtwertzone mit zwei Bodenrichtwerten:
- 5,50 €/m² für „landwirtschaftliche Nutzung“ (Entwicklungszustand „Land- und Forstwirtschaft“)
- 90 €/m² für „baureifes Land im Außenbereich“
- Das Finanzamt setzte 90 €/m² an und stellte so einen Grundsteuerwert von 91.800 € fest (1.020 m² × 90 €/m²).
- Die Eigentümer wandten ein, es liege am Stichtag kein baureifes Land vor; der Gutachterausschuss bestätigte, dass der Bodenrichtwert für baureifes Land nicht anwendbar sei.
- FG Düsseldorf gab den Klägern Recht; der BFH ließ die Revision nicht zu und wies die Beschwerde des Finanzamts zurück.
Zum Größenvergleich (wirtschaftliche Tragweite in der Beratungspraxis):
- Ansatz 90 €/m² → 91.800 €
- Ansatz 5,50 €/m² → 5.610 €
Die Differenz zeigt, warum die korrekte Bodenrichtwert-Zuordnung in Einspruchs- und Klageverfahren ein „Hebel“ sein kann.
Einordnung und Bedeutung für die Beratungspraxis
1) Bodenrichtwertprüfung wird zum Pflichtschritt
Gerade bei Flächen im Außenbereich bzw. Randlagen finden sich in der Praxis überlagernde Bodenrichtwerte (z.B. „baureifes Land im Außenbereich“ vs. „Land- und Forstwirtschaft“). Der Beschluss stützt die Linie: Wenn ein Bodenrichtwert für den passenden Entwicklungszustand existiert, ist dieser anzusetzen. Ein „Ausweichen“ auf einen höherwertigen Bodenrichtwert mit nachträglicher Anpassungslogik ist regelmäßig angreifbar.
2) „Nutzbar“ bedeutet nicht „genutzt“
Der BFH stellt ausdrücklich auf den Wortlaut des § 3 Abs. 1 ImmoWertV ab: Entscheidend ist, ob eine land-/forstwirtschaftliche Nutzung möglich ist – nicht, ob sie aktuell erfolgt. Das kann insbesondere relevant sein bei:
- bewachsenen/baumbestandenen Grundstücken,
- brachliegenden Flächen,
- Flächen ohne Bebauungsmöglichkeit, die faktisch „liegen gelassen“ werden.
3) Trennung von Entwicklungszustand (ImmoWertV) und § 232 BewG
In der Praxis werden zwei Ebenen häufig vermischt:
- Entwicklungszustand für die Bodenrichtwertanwendung (ImmoWertV/§ 247 BewG)
vs. - Vermögensart-/LuF-Abgrenzung nach § 232 BewG (andere Bewertungslogik; ggf. auch Hebesatz-/Kategoriewirkungen).
Der BFH grenzt diese Ebenen klar voneinander ab.
Praxistipps für Steuerberater
- Bodenrichtwertdaten genau lesen: Gibt es für die konkrete Zone mehrere Richtwerte (Entwicklungszustände/Nutzungsarten)? Dann ist die Zuordnung der Schlüssel.
- Entwicklungszustand dokumentieren: Bei Zweifeln kann eine Stellungnahme des Gutachterausschusses (wie im Streitfall) die Argumentation deutlich stärken.
- Einspruchsbegründung fokussieren:
- § 247 Abs. 1 BewG: Ansatz Bodenrichtwert;
- bei überlagernden Zonen: § 247 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BewG;
- Entwicklungszustand „LuF“: § 3 Abs. 1 ImmoWertV („nutzbar“ reicht);
- Abgrenzung zu § 232 BewG (nicht einschlägig für den Entwicklungszustand).
- Fehlerbild erkennen: Wird „baureifes Land“ angesetzt, obwohl objektiv (stichtagsbezogen) keine bauliche Nutzbarkeit vorliegt, ist das ein typischer Angriffspunkt.
Unterstützung durch unsere Kanzlei
Unsere Kanzlei ist seit über 20 Jahren im Steuerrecht tätig – in der Beratung sowie in der Vertretung gegenüber der Finanzverwaltung und vor den Finanzgerichten. Wir unterstützen u.a. bei:
- Prüfung und Einordnung von Bodenrichtwerten/Entwicklungszuständen,
- Einspruchs- und Klageverfahren zur Grundsteuerwertfeststellung,
- strategischer Aufbereitung von Gutachterausschuss-Unterlagen und Bewertungsthemen.
(Hinweis: Die vorstehenden Ausführungen sind eine allgemeine Information und ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.)