Das FG München hat mit Urteil vom 07.01.2026 (4 K 1677/24) die strengen Voraussetzungen der erbschaftsteuerlichen Steuerbefreiung für Familienheime bestätigt. Danach reicht es nicht aus, dass ein Erbe die geerbte Immobilie irgendwann selbst bewohnt. Vielmehr muss die Selbstnutzung grundsätzlich unverzüglich erfolgen – regelmäßig innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall.
(von RA Wahed T. Barekzai, LL.M., Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Steuerstrafverteidiger)
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Selbstnutzung erst nach 2,5 Jahren genügt nicht
Im entschiedenen Fall hatte der Kläger nach dem Tod seines Vaters im August 2021 eine Doppelhaushälfte geerbt, die zuvor vom Erblasser selbst bewohnt worden war. Zwar begann der Kläger wenige Monate später mit Räumungs- und Renovierungsarbeiten. Größere Arbeiten durch Fremdfirmen wurden allerdings erst deutlich später beauftragt. Tatsächlich zog der Kläger erst im April 2024 – also rund zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall – dauerhaft in die Immobilie ein.
Das Finanzamt versagte deshalb die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG. Das FG München bestätigte diese Auffassung nun.
Sechs-Monats-Frist nur in Ausnahmefällen verlängerbar
Nach der Rechtsprechung des BFH und der Finanzgerichte gilt für die Aufnahme der Selbstnutzung grundsätzlich ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall als angemessen. Erfolgt der Einzug später, trifft den Erwerber eine strenge Darlegungs- und Nachweispflicht.
Der Erbe muss dann konkret darlegen und glaubhaft machen,
- warum ein früherer Einzug objektiv nicht möglich war,
- weshalb ihn an der Verzögerung kein Verschulden trifft,
- und dass er die Selbstnutzung mit der gebotenen Ernsthaftigkeit und Geschwindigkeit verfolgt hat.
Anerkannt werden beispielsweise unvorhersehbare gravierende Baumängel oder andere objektive Hindernisse, die einen zeitnahen Einzug unmöglich machen.
Finanzielle Gründe reichen regelmäßig nicht aus
Besonders praxisrelevant ist die Aussage des Gerichts, dass finanzielle Schwierigkeiten oder ein längeres Ansparen der Renovierungskosten grundsätzlich nicht genügen. Das FG ließ das Argument des Klägers ausdrücklich nicht gelten, er habe zunächst finanzielle Mittel für die Sanierung ansparen müssen.
Damit bestätigt das Gericht die bereits sehr restriktive BFH-Rechtsprechung zur Familienheim-Befreiung.
Hohe praktische Bedeutung im Erbschaftsteuerrecht
Die Entscheidung zeigt erneut, dass die Steuerbefreiung für Familienheime an strenge formelle und zeitliche Voraussetzungen geknüpft ist. Bereits Verzögerungen von wenigen Monaten können erhebliche steuerliche Folgen auslösen, wenn die Gründe hierfür nicht ausreichend dokumentiert und nachweisbar sind.
Gerade bei geerbten Immobilien mit Renovierungsbedarf sollte frühzeitig geprüft werden, welche Maßnahmen erforderlich sind, um die Steuerbefreiung nicht zu gefährden.
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