Zehn-Jahres-Frist bei Grundstücksverkäufen: Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 18.06.2026 seine bisherige Rechtsprechung zur Fristberechnung bei privaten Grundstücksverkäufen ausdrücklich bestätigt und eine Änderung oder Überprüfung seiner Rechtsansicht abgelehnt. Für die Frage, ob ein Grundstück innerhalb der Zehn-Jahres-Frist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG verkauft wurde, kommt es grundsätzlich auf den Abschluss der obligatorischen Verträge an. Gemeint sind regelmäßig die notariellen Kaufverträge über Anschaffung und Veräußerung.
von RA Wahed T. Barekzai, LL.M, Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Steuerstrafverteidiger
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Nicht maßgeblich ist dagegen grundsätzlich der Zeitpunkt, zu dem Besitz, Nutzen und Lasten übergehen oder der Erwerber wirtschaftlicher Eigentümer wird. Gerade dieser Punkt ist in der Praxis wichtig, weil zwischen notariellem Kaufvertrag, Kaufpreiszahlung, Besitzübergang und Grundbuchumschreibung oft mehrere Wochen oder Monate liegen können.
Hintergrund: Steuerpflichtiger Verkauf innerhalb von zehn Jahren
Private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Umgangssprachlich wird dies häufig als „Spekulationsfrist“ bezeichnet.
Wird ein Grundstück außerhalb dieser Frist verkauft, ist ein Veräußerungsgewinn im Privatvermögen grundsätzlich nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig. Wird die Frist dagegen unterschritten, kann ein erheblicher steuerpflichtiger Gewinn entstehen. Deshalb kommt es in Grenzfällen oft auf wenige Tage an.
BFH bleibt bei seiner Linie
Der Kläger wollte die Revision gegen ein Urteil des Finanzgerichts Bremen erreichen. Der BFH ließ die Revision jedoch nicht zu. Die entscheidende Rechtsfrage sei nicht klärungsbedürftig, weil sie durch die ständige Rechtsprechung des BFH bereits beantwortet sei.
Nach dieser Rechtsprechung ist für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung grundsätzlich auf die Zeitpunkte abzustellen, in denen die obligatorischen Verträge abgeschlossen wurden. Der BFH begründet dies damit, dass sich der Steuerpflichtige die Wertveränderung wirtschaftlich bereits mit Abschluss des bindenden Kaufvertrags zuführt. Sobald beide Vertragsparteien rechtlich gebunden sind und sich nicht mehr einseitig lösen können, ist der für § 23 EStG maßgebliche Vorgang regelmäßig verwirklicht.
Nicht der Besitzübergang entscheidet
In der Praxis wird häufig angenommen, es komme auf den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten oder auf die Grundbuchumschreibung an. Das ist für § 23 EStG im Regelfall falsch.
Der Besitzübergang kann vertraglich frei gestaltet werden. Würde man ihn für die Fristberechnung generell als maßgeblich ansehen, könnten die Vertragsparteien durch entsprechende Vertragsgestaltung den steuerlich relevanten Zeitpunkt beeinflussen. Genau dies lehnt der BFH ab.
Maßgeblich ist daher regelmäßig der Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag rechtlich bindend abgeschlossen wird. Bei Grundstücken ist dies in der Regel der notarielle Vertragsschluss. Das gilt sowohl für die Anschaffung als auch für die spätere Veräußerung.
Ausnahmen in besonderen Vertragskonstellationen
Der BFH verwendet allerdings bewusst das Wort „grundsätzlich“. In Sonderfällen kann es darauf ankommen, wann die Bindungswirkung oder die volle Wirksamkeit des Vertrags tatsächlich eintritt. Das kann etwa relevant werden, wenn bei Vertragsschluss noch nicht alle Parteien endgültig gebunden sind oder der Vertrag erst durch ein späteres Ereignis volle Wirksamkeit erlangt.
Solche Sonderfragen ändern aber nichts am Grundsatz: Für normale Grundstückskaufverträge ist nicht der wirtschaftliche Übergang, sondern der notarielle Vertragsschluss der zentrale Zeitpunkt für die Fristberechnung.
Praxishinweis für Grundstücksverkäufe
Für Steuerpflichtige und Berater ist die Entscheidung vor allem bei Verkäufen kurz vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist wichtig. Wer eine Immobilie steuerfrei verkaufen möchte, sollte nicht nur auf Besitzübergang, Kaufpreiszahlung oder Grundbuchumschreibung achten. Entscheidend ist regelmäßig, wann der notarielle Verkaufsvertrag abgeschlossen wird.
Liegt der notarielle Verkaufstermin auch nur wenige Tage vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Umgekehrt kann ein nach Ablauf der Frist abgeschlossener Kaufvertrag steuerlich unschädlich sein, auch wenn Besitzübergang oder Kaufpreiszahlung später erfolgen.
Besondere Vorsicht ist bei Vertragsgestaltungen mit aufschiebenden Bedingungen, Genehmigungserfordernissen, Benennungsrechten oder sonstigen Sonderregelungen geboten. In solchen Fällen sollte vor Vertragsschluss geprüft werden, wann die steuerlich maßgebliche Bindungswirkung eintritt.
Fazit
Der BFH hält an seiner klaren Linie fest: Bei der Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG zählt bei Grundstücksgeschäften grundsätzlich der notarielle Vertragsschluss. Der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, der Besitzübergang oder die Grundbuchumschreibung sind für die Fristberechnung regelmäßig nicht maßgeblich.
Wer eine Immobilie kurz vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen will, sollte den Notartermin deshalb sorgfältig planen. Schon wenige Tage können darüber entscheiden, ob ein Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt oder der Einkommensteuer unterliegt.