Keine steuerliche „Nachverwertung“ der Schenkungsteuer: Wer vermietete Immobilien geschenkt bekommt, kann die Gebäudeabschreibung grundsätzlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. In der Praxis stellt sich dabei immer wieder die Frage, welche Kosten in die AfA-Bemessungsgrundlage einbezogen werden dürfen.
von RA Wahed T. Barekzai, Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, LL.M., Steuerstrafverteidiger
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Das Finanzgericht Köln hatte nun über einen besonderen Fall zu entscheiden: Kann gezahlte Schenkungsteuer nachträglich als Anschaffungskosten oder Anschaffungsnebenkosten behandelt werden, wenn die geschenkten Immobilien anschließend vermietet werden?
Die Antwort des Gerichts ist eindeutig: Nein.
Der entschiedene Fall
Die Klägerin hatte von ihrer Mutter mehrere Grundstücke und Sondereigentumseinheiten erhalten. Die Übertragungen erfolgten nach den notariellen Verträgen im Wege der Schenkung.
Die festgesetzte Schenkungsteuer wurde bezahlt. In den Einkommensteuererklärungen der Jahre 2017 bis 2019 behandelte die Klägerin diese Schenkungsteuer als nachträgliche Anschaffungskosten beziehungsweise Anschaffungsnebenkosten der Immobilien. Dadurch sollte sich die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhen und die Einkommensteuer aus Vermietung und Verpachtung mindern.
Das Finanzamt lehnte dies ab. Das FG Köln bestätigte die Auffassung der Finanzverwaltung.
Schenkungsteuer ist keine Gegenleistung für den Erwerb
Nach Auffassung des FG Köln ist Schenkungsteuer keine Aufwendung, die geleistet wird, um ein Grundstück zu erwerben. Anschaffungskosten sind nur solche Aufwendungen, die dazu dienen, ein Wirtschaftsgut von der fremden in die eigene wirtschaftliche Verfügungsmacht zu überführen.
Gerade daran fehlt es bei der Schenkungsteuer. Sie wird nicht als Gegenleistung an den Schenker gezahlt. Sie ist auch keine Voraussetzung dafür, dass der Eigentumswechsel zivilrechtlich vollzogen werden kann. Vielmehr entsteht sie als gesetzliche Folge des unentgeltlichen Erwerbs.
Das Gericht grenzt die Schenkungsteuer ausdrücklich von der Grunderwerbsteuer ab. Die Grunderwerbsteuer gehört regelmäßig zu den Anschaffungskosten eines Grundstücks, weil ihre Zahlung beziehungsweise die Unbedenklichkeitsbescheinigung Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch ist. Die Schenkungsteuer hat diese Funktion nicht.
Kurz gesagt: Die Grunderwerbsteuer kann Teil des Erwerbsvorgangs sein. Die Schenkungsteuer ist dagegen Folge des Erwerbs.
Auch drohende Vollstreckung macht die Steuer nicht zu Anschaffungskosten
Die Klägerin argumentierte, die Zahlung der Schenkungsteuer sei jedenfalls notwendig gewesen, um die Immobilien behalten zu können. Denn bei Nichtzahlung hätte die Vollstreckung in das Grundvermögen gedroht.
Auch dieses Argument überzeugte das FG Köln nicht. Der Anschaffungskostenbegriff umfasst Kosten des Erwerbs und der Herstellung der Betriebsbereitschaft. Nicht erfasst sind dagegen Kosten, die nach dem Erwerb anfallen, um den Vermögensgegenstand zu behalten oder eine Vollstreckung zu vermeiden.
Selbst wenn die Zahlung der Schenkungsteuer wirtschaftlich wichtig war, um das Grundstücksvermögen zu sichern, macht dies die Steuer nicht zu Anschaffungskosten.
Abzugsverbot für Personensteuern
Hinzu kommt ein zweiter, eigenständiger Grund: Die Schenkungsteuer ist eine Personensteuer. Nach § 12 Nr. 3 EStG dürfen Personensteuern grundsätzlich weder bei den einzelnen Einkunftsarten noch vom Gesamtbetrag der Einkünfte abgezogen werden.
Das FG Köln verweist darauf, dass die Schenkungsteuer nach persönlichen Merkmalen bemessen wird. Relevant sind insbesondere Freibeträge, Steuerklassen und persönliche Verhältnisse wie Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt. Sie besteuert die beim Beschenkten eintretende Bereicherung.
Damit ist sie nicht mit Betriebsausgaben oder Werbungskosten gleichzusetzen. Sie betrifft nicht die Einkünfteerzielung aus der Immobilie, sondern den privaten Vermögenszuwachs durch die Schenkung.
Keine Kompensation über die Einkommensteuer
Besonders wichtig ist die Aussage des Gerichts zur behaupteten Doppelbelastung. Die Klägerin sah sich wirtschaftlich doppelt belastet: Einerseits musste sie Schenkungsteuer zahlen, andererseits konnte sie diese Steuer nicht über die AfA einkommensteuerlich geltend machen.
Das FG Köln erkennt zwar, dass es zu einer Belastung mit Schenkungsteuer und Einkommensteuer kommen kann. Es sieht darin aber keinen Verstoß gegen das objektive Nettoprinzip. Die Schenkungsteuer steht nicht im unmittelbaren Zusammenhang mit der Absicht, steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Sie besteuert die unentgeltliche Bereicherung.
Auch eine möglicherweise fehlerhafte Schenkungsteuerfestsetzung könnte nach Auffassung des Gerichts nicht im Einkommensteuerverfahren kompensiert werden. Wer meint, die Schenkungsteuer sei zu Unrecht festgesetzt worden, muss gegen den Schenkungsteuerbescheid vorgehen. Die Einkommensteuer ist nicht das Auffangverfahren zur Korrektur einer vermeintlich falschen Schenkungsteuer.
Bedeutung für die Gestaltungspraxis
Die Entscheidung zeigt, wie wichtig eine saubere Gestaltung und Dokumentation bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie ist. Soll eine Übertragung ganz oder teilweise entgeltlich erfolgen, etwa durch Übernahme von Darlehen oder sonstigen Verbindlichkeiten, muss dies im Zeitpunkt der Übertragung eindeutig geregelt werden.
Spätere Ergänzungsvereinbarungen können steuerlich problematisch sein. Sie helfen jedenfalls nicht ohne Weiteres, einen zunächst als unentgeltlich behandelten Vorgang rückwirkend in einen entgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerb umzudeuten.
Für die Einkommensteuer gilt zudem: Die gezahlte Schenkungsteuer erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage nicht. Sie kann auch nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden.
Praxishinweis
Bei der Übertragung vermieteter Immobilien innerhalb der Familie sollten Schenkungsteuer und Einkommensteuer gemeinsam geprüft werden. Entscheidend ist insbesondere, ob eine reine Schenkung, eine gemischte Schenkung oder ein entgeltlicher Erwerb vorliegt.
Wird eine Gegenleistung vereinbart, etwa die Übernahme von Darlehen, muss sie klar, rechtzeitig und rechtlich wirksam im Übertragungsvertrag geregelt werden. Unklare Formulierungen können später zu erheblichen steuerlichen Nachteilen führen.
Die Schenkungsteuer selbst lässt sich nach der Entscheidung des FG Köln nicht dadurch „retten“, dass sie über die AfA in der Einkommensteuer berücksichtigt wird.
Fazit
Das FG Köln bleibt bei einer klaren Linie: Schenkungsteuer ist keine Anschaffungskostenposition für vermietete Immobilien. Sie ist kein Aufwand zur Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht, sondern gesetzliche Folge der unentgeltlichen Bereicherung.
Für Beschenkte bedeutet dies: Die Schenkungsteuer kann die AfA-Bemessungsgrundlage nicht erhöhen und ist auch nicht als Werbungskosten abziehbar. Wer steuerliche Nachteile vermeiden will, muss die Struktur der Immobilienübertragung bereits vor Abschluss des notariellen Vertrags sorgfältig planen.