Wenn der Nachweis des niedrigeren Werts zu teuer wird: Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat mit Beschluss vom 05.05.2026 eine praxisrelevante Entscheidung zur neuen Grundsteuer in Baden-Württemberg getroffen. Es ging um die Frage, ob die Kosten eines Verkehrswertgutachtens erstattungsfähig sind, wenn der Steuerpflichtige mit diesem Gutachten erfolgreich einen niedrigeren Grundsteuerwert nachweist.
von RA Wahed T. Barekzai, LL.M., Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Steuerstrafverteidiger
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Das Gericht bejahte dies im konkreten Fall. Die Kosten des Gutachtens in Höhe von 1.514,28 Euro waren als notwendige Aufwendungen im Kostenfestsetzungsverfahren erstattungsfähig.
Die Entscheidung ist deshalb wichtig, weil Steuerpflichtige in Baden-Württemberg nach § 38 Abs. 4 LGrStG zwar die Möglichkeit haben, einen niedrigeren tatsächlichen Wert ihres Grundstücks nachzuweisen. Dieser Nachweis kann aber teuer sein. Wenn die Gutachterkosten im Verhältnis zur steuerlichen Auswirkung unverhältnismäßig hoch sind, kann dies den Zugang zu effektivem Rechtsschutz faktisch erschweren.
Der entschiedene Fall
Der Steuerpflichtige hatte gegen seinen Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid geklagt. Das Finanzamt hatte den Grundsteuerwert zunächst mit 601.900 Euro festgestellt. Im Klageverfahren legte der Kläger ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses vor. Danach betrug der tatsächliche Wert des Grund und Bodens nur 355.000 Euro. Das Finanzamt half der Klage daraufhin ab und setzte den Grundsteuerwert auf 355.000 Euro herab.
Nach Erledigung des Klageverfahrens musste das Finanzamt die Kosten des Verfahrens tragen. Der Steuerpflichtige beantragte daraufhin auch die Erstattung der Gutachterkosten in Höhe von 1.514,28 Euro. Das Finanzamt wehrte sich dagegen. Es argumentierte, der Gesetzgeber habe die Nachweispflicht dem Steuerpflichtigen auferlegt. Deshalb müsse dieser auch die Kosten des Gutachtens tragen.
Das FG Baden-Württemberg sah dies anders.
Gutachtenkosten können notwendige Rechtsverfolgungskosten sein
Nach § 139 Abs. 1 FGO sind die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendigen Aufwendungen zu erstatten. Maßgeblich ist dabei die Sicht eines verständigen Beteiligten zum Zeitpunkt der Handlung.
Das Gericht stellte darauf ab, dass das Finanzamt den Kläger bereits im Verwaltungsverfahren und später im Klageverfahren aufgefordert hatte, ein Gutachten einzureichen. Auch das Finanzgericht hatte einen entsprechenden Hinweis erteilt. Schließlich übernahm das Finanzamt den im Gutachten ermittelten Wert in seinem Änderungsbescheid.
Unter diesen Umständen war die Einholung des Gutachtens aus Sicht des Steuerpflichtigen notwendig. Er konnte sein Recht praktisch nur durch Vorlage eines Gutachtens durchsetzen.
Gesetzgeber wollte Kostentragung – aber nicht beliebig hohe Kosten
Das FG Baden-Württemberg räumt ein, dass der Gesetzgeber davon ausging, dass die Kosten des Nachweises nach § 38 Abs. 4 LGrStG grundsätzlich vom Steuerpflichtigen zu tragen sind. Daraus folgt nach Auffassung des Gerichts aber nicht, dass jede beliebige Gutachterkostenhöhe hinzunehmen ist. Aus der gesetzlichen Erwartung zur Kostentragung lasse sich keine Aussage über die angemessene Höhe der Kosten ableiten.
Gerade die Öffnungsklausel des § 38 Abs. 4 LGrStG spielt eine wichtige Rolle für die Verfassungsmäßigkeit des baden-württembergischen Grundsteuermodells. Wenn ein Steuerpflichtiger wegen unverhältnismäßig hoher Gutachterkosten faktisch davon abgehalten wird, den niedrigeren tatsächlichen Wert nachzuweisen, verliert diese Korrekturmöglichkeit erheblich an praktischer Bedeutung.
Problem: Unterschiedliche Gebühren der Gutachterausschüsse
Besonders deutlich kritisiert das Gericht die uneinheitlichen Gebühren der Gutachterausschüsse. Im entschiedenen Fall berechnete der zuständige Gutachterausschuss seine Gebühren nach einer Satzung für Verkehrswertgutachten von Grundstücken. Die Gebühr richtete sich nach dem Verkehrswert des Objekts. Dadurch entstanden im Verfahren über den Grundsteuerwert unverhältnismäßig hohe Kosten.
Das Gericht weist darauf hin, dass andere Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg Sonderregelungen für Nachweise nach § 38 Abs. 4 LGrStG eingeführt haben und deutlich geringere Gebühren verlangen. Teilweise werden zusätzlich Vorprüfungen angeboten, um vorab einzuschätzen, ob die 30-Prozent-Grenze überhaupt überschritten werden kann.
Aus Sicht des FG Baden-Württemberg ist es im Grundsteuerverfahren im Hinblick auf Art. 3 Abs. 1 GG nicht hinnehmbar, dass die Kosten des Nachweises erheblich davon abhängen, welcher Gutachterausschuss örtlich zuständig ist. Der Gesetzgeber habe es leider unterlassen, landesweit einheitliche und verhältnismäßige Gebühren für den Nachweis nach § 38 Abs. 4 LGrStG vorzusehen.
30-Prozent-Grenze erhöht das Risiko für Steuerpflichtige
Hinzu kommt: Der Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 38 Abs. 4 LGrStG hilft nur, wenn der tatsächliche Wert mehr als 30 Prozent unter dem typisierten Grundsteuerwert liegt. Wird diese Grenze nicht erreicht, bleibt es beim ursprünglichen Grundsteuerwert. Der Steuerpflichtige trägt dann zusätzlich die Kosten des Gutachtens.
Das macht den Rechtsschutz riskant. Denn das Ergebnis eines Gutachtens ist naturgemäß ungewiss. Gerade bei Verkehrswertermittlungen handelt es sich um Schätzungen. Wer ein teures Gutachten beauftragen muss, weiß vorher nicht sicher, ob die gesetzliche Schwelle tatsächlich überschritten wird.
Das FG Baden-Württemberg sieht darin ein gewichtiges Problem. Hohe Gutachterkosten können einen verständigen Steuerpflichtigen davon abhalten, die gesetzlich vorgesehene Öffnungsklausel überhaupt zu nutzen.
Bedeutung für Grundstückseigentümer in Baden-Württemberg
Die Entscheidung ist für Grundstückseigentümer in Baden-Württemberg sehr bedeutsam. Das dortige Grundsteuermodell knüpft stark an die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert an. Gebäudewerte spielen grundsätzlich keine Rolle. Gerade bei atypischen Grundstücken kann der typisierte Wert deshalb deutlich über dem tatsächlichen Wert liegen.
In solchen Fällen ist der Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Werts oft der zentrale Weg, um eine überhöhte Grundsteuerbelastung zu korrigieren. Wenn dieser Nachweis aber nur mit unverhältnismäßig hohen Gutachterkosten geführt werden kann, stellt sich die Frage, ob effektiver Rechtsschutz tatsächlich gewährleistet ist.
Praxishinweis
Grundstückseigentümer sollten Grundsteuerwertbescheide sorgfältig prüfen, insbesondere wenn besondere Umstände vorliegen. Dazu können etwa ungewöhnliche Grundstückszuschnitte, eingeschränkte Nutzbarkeit, Grünflächen, wertmindernde Festsetzungen im Bebauungsplan, fehlende Bebaubarkeit oder ein deutlich überhöhter Bodenrichtwert gehören.
Vor Beauftragung eines Gutachtens sollte geprüft werden, ob die 30-Prozent-Grenze realistisch überschritten werden kann. Sinnvoll kann auch sein, zunächst mit dem Gutachterausschuss zu klären, ob eine kostengünstigere Vorprüfung oder ein spezieller Nachweis für Zwecke des § 38 Abs. 4 LGrStG möglich ist.
Kommt es zum Klageverfahren und fordert das Finanzamt oder das Gericht die Vorlage eines Gutachtens, kann die Erstattung der Gutachterkosten in Betracht kommen, wenn der Steuerpflichtige obsiegt und die Kosten zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig waren.
Fazit
Das FG Baden-Württemberg stärkt den Rechtsschutz bei der Grundsteuer. Wer einen überhöhten Grundsteuerwert nur durch ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erfolgreich angreifen kann, muss auf den Gutachterkosten nicht zwingend sitzen bleiben.
Besonders wichtig ist die Kritik des Gerichts an den uneinheitlichen und teilweise unverhältnismäßig hohen Gebühren der Gutachterausschüsse. Die gesetzliche Möglichkeit, einen niedrigeren Wert nachzuweisen, darf nicht dadurch entwertet werden, dass der Nachweis wirtschaftlich unzumutbar wird.
Für Grundstückseigentümer bedeutet dies: Ein Gutachten kann sich nicht nur steuerlich lohnen. In geeigneten Fällen können die Kosten bei erfolgreichem Verfahren auch erstattungsfähig sein.