Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 11.03.2026 eine für die Praxis wichtige Frage der steuerlichen Grundstücksbewertung entschieden. Es ging um die Bewertung einer Eigentumswohnung für Zwecke der Erbschaftsteuer. Streitpunkt war, ob die von einem Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise vom Finanzamt und vom Finanzgericht im Vergleichswertverfahren grundsätzlich übernommen werden dürfen oder ob das Finanzgericht diese Werte umfassend selbst überprüfen muss.
von RA Wahed T. Barekzai, LL.M., Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Steuerstrafverteidiger
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Der BFH entschied zugunsten einer starken Stellung der Gutachterausschüsse! Das Finanzgericht darf die vom Gutachterausschuss nach § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich OHNE weitere Sachaufklärung dem Vergleichswertverfahren zugrunde legen. Eine gerichtliche Überprüfung ist nur dann veranlasst, wenn konkrete Verstöße bei der Ermittlung der Vergleichspreise substantiiert geltend gemacht werden oder solche Verstöße offensichtlich sind.
Der entschiedene Fall
Die Kläger waren Erben. Zum Nachlass gehörte unter anderem eine Eigentumswohnung. Die Erben hatten den Grundbesitzwert zunächst im Sachwertverfahren mit rund 78.000 Euro angegeben. Das Finanzamt bewertete die Wohnung dagegen im Vergleichswertverfahren zunächst mit 170.000 Euro.
Im Einspruchsverfahren holte das Finanzamt Vergleichspreise beim zuständigen Gutachterausschuss ein. Dieser teilte 20 Vergleichspreise mit, die auf den Bewertungsstichtag bezogen waren. Aus diesen Vergleichspreisen ergab sich ein Durchschnittswert von 186.000 Euro. Nach Hinweis auf eine mögliche Verböserung setzte das Finanzamt den Grundbesitzwert schließlich mit 186.000 Euro fest.
Die Erben hielten das für rechtswidrig. Sie vertraten die Auffassung, die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise seien nicht ausreichend belastbar. Die Eigentumswohnung müsse deshalb im Sachwertverfahren mit dem deutlich niedrigeren Wert bewertet werden.
Vergleichswertverfahren hat Vorrang
Der BFH bestätigte die Bewertung des Finanzamts. Wohnungseigentum ist nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Das Sachwertverfahren kommt nur dann in Betracht, wenn kein Vergleichswert und keine Vergleichsfaktoren vorliegen.
Liegen Vergleichspreise eines Gutachterausschusses vor, sind diese nach § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG vorrangig heranzuziehen. Der BFH begründet dies mit der besonderen Sach- und Fachkenntnis der Gutachterausschüsse, ihrer Ortsnähe und ihrer gesetzlichen Aufgabe, Kaufpreissammlungen auszuwerten und Vergleichswerte zu ermitteln.
Für die steuerliche Bewertung bedeutet dies: Steuerpflichtige können nicht ohne Weiteres verlangen, dass statt des Vergleichswertverfahrens das Sachwertverfahren angewendet wird, nur weil der Vergleichswert höher ausfällt. Das Sachwertverfahren ist bei Eigentumswohnungen grundsätzlich nachrangig.
Nur eingeschränkte gerichtliche Kontrolle
Besonders praxisrelevant ist die Aussage des BFH zur gerichtlichen Kontrolle. Die Finanzgerichte müssen die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich nicht von Amts wegen vollständig nachprüfen. Eine weitere Sachaufklärung ist nur erforderlich, wenn konkrete und überprüfbare Fehler bei der Ermittlung der Vergleichspreise vorgetragen werden oder sich solche Fehler aus den Umständen offensichtlich ergeben.
Überprüfbar bleibt insbesondere, ob die gesetzlichen Vorgaben und die Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung beachtet wurden, ob die Bewertungsmethodik den gesetzlichen Vorgaben entspricht, ob die wesentlichen Tatsachen vollständig und zutreffend erfasst wurden und ob keine sachfremden Erwägungen eingeflossen sind.
Nicht ausreichend ist dagegen ein bloß allgemeiner Einwand, die herangezogenen Vergleichsobjekte seien nicht wirklich vergleichbar oder der Wert erscheine zu hoch. Wer die Vergleichspreise angreifen will, muss konkrete Fehler benennen und möglichst belegen.
Kein Ansatz des niedrigsten Vergleichswerts
Der BFH stellte außerdem klar, dass bei mehreren mitgeteilten Vergleichspreisen grundsätzlich nicht der niedrigste Einzelwert anzusetzen ist. Im entschiedenen Fall hatte der Gutachterausschuss 20 Vergleichspreise mitgeteilt. Daraus wurde ein Durchschnittswert gebildet. Diese Vorgehensweise wurde vom BFH nicht beanstandet.
Der Ansatz nur des niedrigsten Einzelwerts wäre nach Auffassung des BFH nicht sachgerecht. Die mitgeteilten Vergleichspreise sind keine bloße Preisspanne, aus der sich der Steuerpflichtige den günstigsten Wert aussuchen kann. Vielmehr handelt es sich um einzelne Vergleichswerte, die in ihrer Gesamtheit Grundlage der Bewertung sein können.
Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bleibt möglich
Die Entscheidung bedeutet nicht, dass Steuerpflichtige gegen überhöhte Grundstückswerte schutzlos sind. § 198 BewG eröffnet weiterhin die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Dieser Nachweis ist gerichtlich voll überprüfbar.
In der Praxis wird dies regelmäßig durch ein geeignetes Sachverständigengutachten erfolgen. Der BFH hält es für zulässig, dass die Nachweislast für den niedrigeren gemeinen Wert beim Steuerpflichtigen liegt. Dass ein solches Gutachten mit Kosten verbunden ist, ändert daran grundsätzlich nichts.
Damit verschiebt sich der praktische Schwerpunkt: Wer den vom Finanzamt angesetzten Wert nicht akzeptieren möchte, sollte nicht nur pauschal die Vergleichspreise des Gutachterausschusses angreifen. Häufig wird zu prüfen sein, ob ein eigener Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG sinnvoll und wirtschaftlich vertretbar ist.
Bedeutung für Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer
Die Entscheidung ist besonders bedeutsam für Erbfälle und Schenkungen mit Immobilienvermögen. Gerade bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern führt das Vergleichswertverfahren häufig zu hohen steuerlichen Grundbesitzwerten. Diese Werte wirken sich unmittelbar auf die Erbschaft- oder Schenkungsteuer aus.
Für Berater bedeutet das Urteil, dass Einwendungen gegen die Bewertung frühzeitig konkretisiert werden müssen. Es reicht nicht aus, den Wert als zu hoch zu empfinden oder auf ein günstigeres Sachwertverfahren zu verweisen. Erforderlich sind konkrete Anhaltspunkte für Fehler bei der Vergleichswertermittlung oder ein belastbarer Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.
Fazit
Der BFH stärkt die Bedeutung der Gutachterausschüsse bei der steuerlichen Immobilienbewertung. Die von ihnen mitgeteilten Vergleichspreise dürfen im Vergleichswertverfahren grundsätzlich zugrunde gelegt werden. Finanzgerichte müssen diese Werte nicht ohne konkreten Anlass umfassend überprüfen.
Für Steuerpflichtige bedeutet dies: Wer einen niedrigeren Grundstückswert erreichen will, muss gezielt vorgehen. Entweder müssen konkrete Fehler in der Vergleichswertermittlung substantiiert aufgezeigt werden, oder es ist ein niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG nachzuweisen. Pauschale Einwände gegen die Höhe des Vergleichswerts werden nach dieser Entscheidung in der Regel nicht genügen.