FG Sachsen lehnt Abschlag für potenzielle Sanierungskosten ab – Revision beim BFH anhängig
Wie wirkt sich die Kontamination eines Grundstücks mit Altlasten auf dessen steuerlichen Wert aus? Das Sächsische Finanzgericht hat hierzu eine für die Grundstücksbewertung interessante Entscheidung getroffen: Potenzielle künftige Sanierungs- und Sicherungskosten rechtfertigen keinen Bewertungsabschlag, wenn den Eigentümer zum Bewertungsstichtag kein entsprechendes finanzielles Inanspruchnahmerisiko trifft.
von RA Wahed T. Barekzai, LL.M, Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Steuerstrafverteidiger
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Grundstück mit erheblichen Altlasten
Im Streitfall war ein Grundstück beim Erwerb mit Altlasten kontaminiert. Es bestand das Risiko einer großflächigen Grundwasserverunreinigung. Für die Altlasten lagen allerdings Altlastenfreistellungsbescheide vor, die auf die Eigentümerin übertragen worden waren.
Nach Vorlage eines Sanierungsplans ordnete das zuständige Landratsamt zwar die Durchführung einer Sanierung an. Die Verpflichtung sollte gegebenenfalls auch auf einen späteren Grundstückseigentümer übergehen.
Der Eigentümer legte im Bewertungsverfahren mehrere Gutachten vor. Diese berücksichtigten erhebliche künftige Aufwendungen für die Behandlung der Altlasten und kamen deshalb zu einem sehr niedrigen bzw. teilweise negativen Verkehrswert des Grundstücks.
Das Finanzamt folgte dieser Bewertung nicht.
FG: Kein Abschlag für Kosten, die der Eigentümer nicht tragen muss
Das FG Sachsen bestätigte die Auffassung des Finanzamts.
Zwar sei das Grundstück tatsächlich teilweise kontaminiert. Entscheidend sei jedoch, dass die Eigentümerin zum Bewertungsstichtag nicht mit den entsprechenden Sanierungs- und Sicherungskosten belastet war. Ein Teil der Kosten wurde vom Landratsamt getragen; hinsichtlich weiterer Maßnahmen bestand lediglich ein Risiko bei einer späteren Veränderung der Grundstücksnutzung.
Auch für künftig möglicherweise erforderliche, aber zum Bewertungsstichtag noch nicht geplante Investitionen seien im typisierten Bewertungsverfahren keine entsprechenden Abschläge vorgesehen.
Fiktiver Verkauf – tatsächliche Verhältnisse am Bewertungsstichtag
Besondere Bedeutung misst das Gericht dem Charakter der Grundbesitzbewertung zu.
Der gemeine Wert entspricht dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer fiktiven Veräußerung zum Bewertungsstichtag erzielt werden könnte. Maßgeblich sind dabei die tatsächlichen Verhältnisse am Bewertungsstichtag.
Die vom Kläger vorgelegten Gutachten gingen nach Auffassung des Gerichts jedoch einen entscheidenden Schritt zu weit: Sie zogen Sanierungs- und Sicherungskosten ab, die ein potenzieller Erwerber künftig möglicherweise hätte tragen müssen.
Das FG sah hierin eine hypothetische Belastung, die zum Bewertungsstichtag tatsächlich nicht bestand. Der fiktive Erwerber hätte – ebenso wie die bisherige Eigentümerin – gerade keine entsprechenden Aufwendungen tragen müssen. Ein Abschlag wegen eines solchen Risikos würde daher den gemeinen Wert verzerren.
Für die Bewertungspraxis relevant
Die Entscheidung zeigt, dass eine tatsächliche Grundstücksbelastung mit Altlasten nicht automatisch zu einem niedrigeren steuerlichen Grundstückswert führt. Entscheidend ist vielmehr, welche wirtschaftliche Belastung den Eigentümer bzw. einen fiktiven Erwerber am Bewertungsstichtag tatsächlich trifft.
Für die steuerliche Bewertungspraxis kommt es damit maßgeblich auf die konkrete rechtliche Kosten- und Haftungssituation an. Bloße zukünftige oder nur theoretisch mögliche Sanierungsaufwendungen reichen nach Auffassung des FG Sachsen für einen Wertabschlag nicht aus.
Die Entscheidung ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Gegen das Urteil wurde Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt. Das Verfahren ist dort unter dem Aktenzeichen II R 47/25 anhängig. Die Frage, inwieweit Altlasten und mögliche zukünftige Sanierungskosten bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts zu berücksichtigen sind, bleibt damit höchstrichterlich offen.