BFH stärkt Einzelfallprüfung bei der Steuerbefreiung für das Familienheim
von RA Wahed T. Barekzai, LL.M., Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Steuerstrafverteidiger
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Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 27.05.2026 – II B 41/25 – eine wichtige Klarstellung zur Steuerbefreiung für das selbstgenutzte Familienheim getroffen. Die Entscheidung betrifft § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG und damit die Frage, wann ein geerbtes Familienheim steuerfrei bleiben kann.
Im Kern geht es um die sogenannte unverzügliche Selbstnutzung. Wer ein Familienheim von Todes wegen erwirbt, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein. Voraussetzung ist aber insbesondere, dass der Erwerber das Familienheim unverzüglich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmt.
In der Praxis wird häufig mit einer Sechs-Monats-Frist gearbeitet. Der BFH stellt nun nochmals klar: Diese Frist ist keine starre Ausschlussfrist.
Der Streitpunkt: Wohnrecht und später Einzug
Im entschiedenen Fall stand der sofortigen Nutzung des Familienheims zunächst ein testamentarisch eingeräumtes Wohnrecht zugunsten einer dritten Person entgegen. Die Finanzverwaltung wollte geklärt wissen, ob die Frist zur Selbstnutzung erst mit Wegfall dieses Wohnrechts beginnt.
Der BFH ließ die Revision nicht zu. Nach seiner Auffassung war diese Frage im konkreten Verfahren nicht grundsätzlich klärungsbedürftig. Denn das rechtliche Hindernis war bereits innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall weggefallen. Zudem hatte der Erwerber seinen Willen, in das Familienheim einzuziehen, bereits innerhalb dieser Zeit nach außen dokumentiert.
Der tatsächliche Einzug erfolgte zwar erst deutlich später, nämlich fast 24 Monate nach dem Erbfall. Nach der Würdigung des Finanzgerichts beruhte dies aber auf Renovierungsmaßnahmen, die nicht früher abgeschlossen werden konnten. Diese tatrichterliche Würdigung hatte der BFH hinzunehmen.
Keine starre Sechs-Monats-Grenze
Die wichtigste Aussage des BFH lautet: Die von der Rechtsprechung entwickelte Karenzfrist von sechs Monaten ist keine starre Frist. Maßgeblich sind stets die konkreten Umstände des Einzelfalls.
Innerhalb von sechs Monaten kann der Erwerber regelmäßig prüfen, ob er einziehen will, Renovierungen veranlassen und den Umzug durchführen. Erfolgt die Selbstnutzung später, ist die Steuerbefreiung aber nicht automatisch verloren.
Dann muss der Erwerber allerdings darlegen und glaubhaft machen, wann er sich zur Selbstnutzung entschlossen hat, warum ein früherer Einzug nicht möglich war und weshalb er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.
Gesamtwürdigung statt Automatismus
Der BFH betont, dass die Frage der unverzüglichen Selbstnutzung eine Gesamtwürdigung aller Tatsachen erfordert. Es handelt sich um eine typische Einzelfallentscheidung des Finanzgerichts.
Entscheidend können insbesondere sein:
- wann der Erwerber den Entschluss zur Selbstnutzung gefasst hat,
- ob dieser Entschluss nach außen erkennbar dokumentiert wurde,
- welche rechtlichen oder tatsächlichen Hindernisse bestanden,
- wann solche Hindernisse weggefallen sind,
- ob Renovierungen notwendig waren,
- ob der Erwerber die Verzögerung selbst zu vertreten hatte.
Die bloße Tatsache, dass der Einzug nicht innerhalb von sechs Monaten erfolgt, reicht daher nicht zwingend aus, um die Steuerbefreiung zu versagen.
Praxishinweis
Die Entscheidung ist für Erbfälle mit Familienheimen sehr wichtig. In der Praxis verzögert sich der Einzug häufig: wegen Renovierung, Räumung, Krankheit, Pflegefällen, Wohnrechten, baulichen Problemen oder familiären Auseinandersetzungen.
Wer die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG erhalten will, sollte deshalb frühzeitig dokumentieren, dass das Familienheim zur eigenen Nutzung bestimmt ist. Sinnvoll sind etwa schriftliche Erklärungen, Planungsunterlagen, Handwerkerangebote, Bauverträge, Schriftverkehr mit Behörden, Kündigungen bisheriger Wohnungen oder sonstige Nachweise, die den Einzugswillen belegen.
Gerade wenn der tatsächliche Einzug erst nach mehr als sechs Monaten erfolgt, kommt es auf eine saubere Dokumentation an. Der Erwerber trägt dann die Darlegungslast dafür, dass die Verzögerung nicht auf einem schuldhaften Zögern beruht.
Fazit
Der BFH bestätigt: Die Sechs-Monats-Frist bei der Steuerbefreiung für das Familienheim ist kein starrer Fallstrick. Entscheidend ist eine Gesamtwürdigung des Einzelfalls.
Das ist erfreulich für Erben, die zwar unverzüglich in das Familienheim einziehen wollen, daran aber zunächst aus nachvollziehbaren Gründen gehindert sind. Gleichwohl bleibt Vorsicht geboten. Wer die Steuerbefreiung sichern will, muss seinen Selbstnutzungswillen frühzeitig erkennbar machen und Verzögerungen belastbar dokumentieren.