Der Bundesrat hat am 25.09.2026 im Rahmen seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 eine praxisrelevante Änderung des § 23 EStG vorgeschlagen. Künftig sollen bestimmte Immobilienübertragungen im Zusammenhang mit Scheidungen von der sogenannten Spekulationssteuer ausgenommen werden. Der Vorschlag geht nun in das weitere Gesetzgebungsverfahren im Bundestag ein.
von RA Wahed T. Barekzai, LL.M., Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, Steuerstrafverteidiger
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Betroffen sind Fälle, in denen eine bislang gemeinsam genutzte Immobilie im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder eines familiengerichtlichen Scheidungsverbundverfahrens übertragen oder veräußert wird.
Das bisherige Problem
Nach geltendem Recht kann der Verkauf oder die Übertragung einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG auslösen. Steuerfrei bleibt die Veräußerung insbesondere dann, wenn die Immobilie im maßgeblichen Zeitraum zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Gerade bei Trennung und Scheidung entsteht hier aber ein typisches Problem. Wegen des Trennungsjahres zieht regelmäßig einer der Ehegatten aus der bisher gemeinsam bewohnten Immobilie aus. Wird die Immobilie später im Rahmen der Scheidung auf den anderen Ehegatten übertragen oder gemeinsam an einen Dritten verkauft, fehlt dem ausgezogenen Ehegatten häufig die erforderliche Eigennutzung im Jahr der Veräußerung.
Die Folge kann erheblich sein: Trotz familiärer Zwangslage und trotz einer Vermögensauseinandersetzung anlässlich der Scheidung kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen.
BFH-Rechtsprechung als Auslöser
Der Bundesrat verweist ausdrücklich auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Der BFH hatte entschieden, dass die Nutzung durch den anderen Ehegatten oder durch gemeinsame Kinder nicht automatisch als eigene Wohnnutzung des ausgezogenen Ehegatten gilt. Wird der Miteigentumsanteil im Rahmen der Scheidung entgeltlich übertragen, kann deshalb ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen.
Diese Rechtsprechung führt in der Praxis dazu, dass der ausgezogene Ehegatte steuerlich belastet werden kann, obwohl die Veräußerung oder Übertragung gerade Teil der notwendigen Scheidungsauseinandersetzung ist.
Was soll sich ändern?
Der Bundesrat schlägt vor, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG um eine neue Ausnahme zu ergänzen.
Steuerfrei sollen danach auch Wirtschaftsgüter sein, deren Veräußerung Teil einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder eines familiengerichtlichen Scheidungsverbundverfahrens ist, wenn der Veräußerer die Immobilie bis zur räumlichen Trennung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder im Jahr der räumlichen Trennung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.
Entscheidend wäre damit nicht mehr, ob der ausgezogene Ehegatte die Immobilie noch im Jahr der späteren Scheidung oder Übertragung selbst bewohnt. Maßgeblich wäre vielmehr die Nutzung bis zur räumlichen Trennung.
Anwendung in allen offenen Fällen geplant
Besonders wichtig ist die vorgesehene Übergangsregelung. Die Neuregelung soll nach dem Vorschlag des Bundesrates in allen offenen Fällen gelten.
Das wäre für laufende Einspruchs- und Klageverfahren sowie für noch änderbare Steuerbescheide von erheblicher Bedeutung. Steuerpflichtige, die bereits von einer Spekulationsbesteuerung im Scheidungsfall betroffen sind, könnten deshalb von der Änderung profitieren, wenn das Gesetz in dieser Form beschlossen wird.
Noch kein geltendes Recht
Wichtig ist: Der Vorschlag ist noch nicht geltendes Recht. Der Bundesrat hat die Änderung im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Jahressteuergesetz 2026 angestoßen. Der Bundestag muss über das Jahressteuergesetz und die vorgeschlagenen Änderungen noch beraten und entscheiden.
Bis zum Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens bleibt es daher bei der bisherigen Rechtslage und der dazu ergangenen BFH-Rechtsprechung.
Praxishinweis
In Scheidungsfällen mit Immobilien innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist sollte die steuerliche Situation weiterhin sorgfältig geprüft werden. Das gilt insbesondere, wenn ein Ehegatte bereits ausgezogen ist und der Miteigentumsanteil später auf den anderen Ehegatten übertragen oder die Immobilie an einen Dritten verkauft werden soll.
Betroffene Fälle sollten nach Möglichkeit verfahrensrechtlich offengehalten werden. Bei bereits ergangenen Steuerbescheiden kommen insbesondere Einspruch, Antrag auf Ruhen des Verfahrens oder Änderungsmöglichkeiten in Betracht. Ob und in welchem Umfang die geplante Neuregelung später tatsächlich hilft, hängt vom endgültigen Gesetzeswortlaut ab.
Fazit
Der Änderungsvorschlag des Bundesrates würde eine erhebliche Steuerfalle bei Scheidungsimmobilien entschärfen. Wer wegen der Trennung aus der gemeinsamen Immobilie auszieht, soll nicht allein deshalb die Steuerbefreiung nach § 23 EStG verlieren.
Für die Praxis wäre dies eine sachgerechte Korrektur. Scheidungsbedingte Vermögensauseinandersetzungen würden steuerlich weniger stark belastet. Bis zur endgültigen Verabschiedung des Jahressteuergesetzes 2026 bleibt jedoch Vorsicht geboten.